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 建て替えできない家

親から譲り受けて暮らしてきた家や土地が、また、もう何十年も前に購入した家が、建築基準法により建て替えのできない家であったという方は、東京にはたくさんいらっしゃいます。現在、そんな方とリノベーションの打合せをしています。

建築基準法では、確認申請の必要な建物、場合が定められています。新築する場合だけでなく、増築、改築、移築、大規模な模様替えや修繕、それぞれの工事において、確認申請が原則必要です。住宅用のエレベーターをつけたり、カーポートを作るにも必要です。

その中で、一般的な住宅である木造2階建ての規模の大きくないもの(200m2以下)は、4号建物という範疇に入り、これについては、大規模な模様替えや修繕についての申請が必要とされていません。
この辺りの法律の読み方からでしょうか、リフォームについては自由とか、大規模な修繕も確認申請いらない、極端な話としては、柱一本残してあれば大丈夫なんていう不動産屋さんや工務店さんもいるようです。
ですがそれは、そもそも正当な手続きを踏んで完了した建物について許されていることです。築年数の古い住宅では、完了検査を受けていないことが多く、これに当てはまらないことが多いのが現状です。

ここ数年そんな建替できない家の相談が多く、今年も数件のご相談を受けました。

耐震性能を強化して安心したい、断熱性を高くして暖かく健康に住める家にしたい、高齢化も進み、省エネを考えれば、切実な思いになってきました。
築年数の古いものは、構造体の老朽化が進んでいたり、蟻害が見つかったりする場合もあり、ほっておくことはできない状況が多いです。勝手に大規模な修繕をしてはいけないと言われても、なんらかの対策は必要です。


今回のご相談も、状況に応じて、役所とも相談しながら、対策を進めていますが、可能性のあるプラン提案をしたうえで、クライアントに方向性を検討していただいています。

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 竣工写真撮影

引き渡し前のこととなりますが、「茶の間のある家_リフォーム」の竣工写真を撮影させていただきました。

ギルドデザインでは、タイミングが許せば、引き渡し前の時点で一度、竣工写真撮影させていただいています。

住宅を設計する場合、 生活の様子を想定して設計しているので、お引越しの後、家具や什器などが住宅に馴染んだ頃に撮影させてもらうと、落ち着いた写真にまとめることができます。
その方が、住宅の新築・リフォームを考えていらしゃる方にもわかりやすいのだと思います。

ただ、この引越し前のタイミングで撮影すると、生活と直接関係ない部分で、我々が設計するなかで考えてきた空間のボリューム感・バランスが、見えてきます。
そこにも、記録として残しておきたいものがあります。

この竣工写真は別として、「茶の間のある家_リフォーム」でも、お引越しの後、撮影できれば、それは、クライアントとのコラボにもなり、是非お願いしたいと思っています。

竣工写真はしばらくお待ち下さい。worksにアップします。
これまでの「茶の間のある家_リフォーム」の現場の様子はこちらから

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 竣工、施主検査、引き渡し

 

ブログアップが遅れていましたが、昨年末に「茶の間のある家_リフォーム」の現場が竣工し、引き渡しが完了しました。

お引き渡し前には、施主と設計事務所による完了検査をおこないました。気になる部分があったりした場合、引き渡し前までには、手直しをしてもらうためです。

どんなにしっかりした現場でも、何かちょっとした手直しはあるものです。
今回の検査でも、未施工部分と何ヶ所かの手直し部分が見つかりました。
「茶の間のある家_リフォーム」では、リフォーム特有の止むを得ない工事の遅れもあり、お引越しが年末になったため、十分な手直し期間が取れませんでした。
お住まいになってから、少し工事のお時間をいただくこととなりました。

小上がりの茶の間は、座るとキッチンと目線が合うような高さ設定にしています。
その床の段差を使った床下引き出し収納の中まで、ちゃんと確認していただけました。
引き出しは長〜く2mほどで、車のついた連結型の引き出しが入っています。
お客様の座布団や季節物をしまっておく予定です。
まだ畳の入っていませんでしたが、上の写真はその時の様子です。

普通は引き渡しの時に行うのですが、今回は検査のタイミングで、設備機器を中心に使用説明もしてもらいました。
キッチンについては、いつもお願いしてるキッチン倶楽部の高橋さんが、使い勝手やメンテナンスの説明に来てくれました。

 

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 ドイツ漆喰仕上げ

明日、内覧会を予定している「茶の間のある家_リフォーム」の現場は、もうクリーニング屋さんもはいって、一部の塗装やシーリング、畳などを残すのみですが、このブログは、少し前現場の様子、壁と天井の仕上げの様子です。 

最近は、この仕上げが多いのですが、壁と天井ともに、ドイツ漆喰の薄塗り、塗装屋さんがローラーで濡れる漆喰の仕上げです。
プラネットジャパンという会社のフェザーフィールというものを使っています。
特に小さな住宅では、壁と天井が同じ仕上げでつなっげていくのは、境目がわかりにくく、見た目には広がって見えます効果があります。

この住宅もいわゆる狭小住宅という部類です。
建築面積11坪、1階、2階の床面積を合わせても20坪弱。小さなお子さん二人と住まう4人家族の住宅です。
リフォームですから、空間ボリュームを広げるわけにはいきません。でも、視覚的には広がって見える仕掛けをいろいろとしています。この仕上げの考えもその一つです。

上の写真は、1回目を塗ったところです。
下の写真は、塗ったばかりのところで、まだ乾く前の状態。

塗ったばかりだと、結構ムラがあるように見えますが、乾いてくると1回塗りでも、白くマットな感じの漆喰感が出てきます。
塗装屋さんの仕事になるような薄塗りなのですが、 下地に紙クロスを貼った上に塗るので、割れなども抑えられるようになっています。
薄塗りとはいえ、紙貼りの上に塗った漆喰ですから、抗菌性や調湿性などが期待できます。

フェザーフィールは、色粉を入れることで、何種類か色壁も作ることができます。
ここのお宅では、少しだけ壁の色を変えて、ちょっと楽しいところも作っています。

 

 

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 オープンハウスのお知らせ

夏前から工事にかかっていた築46年とる木造2階建のスケルトンリフォームの住宅が竣工を迎えました。
クライアントのご好意により、この度「茶の間のある家_リフォーム」の内覧会を開催する運びとなりました。

解体をする事であらわとなった基礎の問題、土台や柱の痛み、給排水ガスの配管問題などなど幾多の難題は、工務店さんの力添えに感謝です。
手を伸ばすとお隣の壁に手が届きそうな路地奥の狭小敷地環境のなか、
耐震化による構造補強、高気密高断熱化、無垢フローリングや漆喰塗装の自然素材、オーダーによるミニマムキッチン、小さなお子さん二人と住まう小さな住宅は、見えるところ見えないところで、いっぱい手をかけた、家族みんながほっこりできる住まいになったと思います。

内覧会は、
12月18日(日) 13時から17時まで
場所は、東京都文京区です。

ご興味のある方は、ご連絡ください。
メール iso@guild-design.com
お電話 03-3375-3745
詳しい案内をお送りします。

建築概要
設計・監理;ギルドデザイン一級建築士事務所
施工   ;若尾工務店
構造・規模;木造2階建
敷地面積 ;49.69平米(15.0坪)
建築面積 ;36.35平米(11坪)
延床面積 ;65.83平米(19.9坪)

工事の様子などはこちらのブログからご覧になれます。
「茶の間のある家_リフォーム」

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 仕上げ工事

「茶の間のある家」のそろそろ竣工です。
引き渡しに向けて仕上げ工事が順調に進んでいます。

写真は、少し前の工事となりますが、床の仕上げ、フローリング張りです。
無垢フローリングを使うと、気にかけなければならないことがいくつかあります。
写真のように紙一枚ですが、少しだけフローリング1枚づつに隙間を作りながら貼らなければなりません。
無垢の木は、空気中水分の吸放湿をおこないます。その時の伸び縮みを考えておかないと、激しい場合は、床全体がむくりあがったりします。ノリがよくなったから大丈夫などと侮ってはいけません。木の力はとても強いです。その力を逃す紙1枚です。
壁際にも細工がしてあります。少し壁の中にフローリングが伸びてもいいように、少しだけ隙間を作っています。

今回の工事では、大工さんに、とてもお世話になっています。
キッチンの吊り戸棚や釣り棚板もとても大変でしたが、子供室の机と収納がセットされた2段ベッドも大工さんの手作りです。
しかもクライアントからは、子供が大きくなったらバラせるようにしたいという要望も叶えてくれました。
この写真を取った後、塗装屋さんが仕事をしやすいようにと、2段ベッドをバラしいました。

小さなお家ですが、家族が楽しく住めるようにと、クライアントと綿密な打合せをしながら進めてきたリフォームです。
12月18日には、オープンハウスも予定しています。
実物を是非ご覧ください。

これまでの「茶の間のある家」の現場の様子はこちらから。
「茶の間のある家_リフォーム」

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 内装下地工事すすむ

「茶の間のある家_リフォーム」の現場の報告が遅れました。
現在は仕上げ工事に入っていますが、大工さん工事になった少し前のご報告です。

小上がりの茶の間とキッチンを、床にレベル差を作ってつなぐキッチンカウンター部分は、キッチン倶楽部さんによるオーダー製作品で、先日の鉄骨階段に続き、このキッチンが取り付くことで、 他業種さんとの取り合い部分が収まって、大工さんがトントンと作業を進められるようになりました。

天井の野縁が組まれ、間仕切り壁や大工さん手作り家具や、家具と絡んだ建具溝なども掘られています。

大工さん造作家具の良いところは、下地と一体になる造り方によって、家具が建物と一体のように見える点。家具工事の家具だと、置き家具とは違っても、建物に埋まるようには作れません。

上の写真はキッチン倶楽部の作ったキッチンカウンター上に、大工さん造作の吊り戸棚を吊ってもらっているところ。単純な吊り戸棚だけど、棚板を4段ほど入れ違いに吊ってもらいます。一段づつボルトでレベル調整しながらの作業は、面倒見の良い大工さんならではのこと。感謝です。

照明器具のためのライティングダクトは、本来電気工事ですが、壁から出っ張るのは嫌だから、壁に埋めてもらいます。
これも大工さんが、下地を作る時に一緒に入れてくれます。

いろいろと、大工さんに面倒見ていただいています。

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 外壁工事進む

「茶の間のある家_リフォーム」は、外壁の仕上げ工事が進んでいます。

建物同士の間が狭く、お隣の外壁に手が届きそうです。

 

この現場では、ギルドデザインでは使うことの少ない金属製のサイディングで仕上げます。
普段は、モルタル下地に吹付塗装だったり、板金屋さんに金属板を折り曲げて仕上げてもらう金属板葺き。この現場では、狭い場所での作業性や仕上げ材料の重量を考える必要がありました。
隣家の外壁が近く、人が入るものやっとの作業環境であったり、構造の耐震補強はするものの、柱や梁の既存部材が細いこの住宅の軽量化への配慮です。

外壁に取り付くものは、サイディングを貼る前に下地となる材料を取り付けておきます。
上の写真の外壁から突き出たボルトは、エアコンの室外機を固定するためのもの。
お隣との間に塀のある高さまでは、室外機を置くことができないために、少し高いところに取り付けます。

新設した出窓の庇は、屋根屋さんに葺いてもらっていますが、外壁との取り合い部分には、見切り部材が入ります。
金属サイディングの端部収まりでは、部材を追加して雨仕舞いをよくします。
下は、外壁の出隅部分と窓周り。
部材を追加することで端部収まりを作るので、少し煩雑な感じにはなります。

 

外壁には、通気層を作ります。
断熱材の吸った湿気を逃がすために、<水は通さないが湿気は通す>というシートを貼って、仕上がりの外壁サイディングの裏側に空気の流れる層を作ります。
この層に、内部の湿気は、壁の中から抜けてくるが、外から侵入した水は、中には入らないというものです。
この層の空気は壁の下から入り、屋根のキワで外に抜けるようにしています。
下の写真がその層です。胴縁という細い木の厚み分が、空気の流れる層になります。

外壁サイディングの残されている部分は、金物屋さんが作ってきたプレートを、これから取り付けるために貼り残されています。
取り付けるプレートは、後から布団干しのフレームやバルコニーの庇、物干し金物などを取り付けるためのものです。デザインされたそれらのフレームの姿は、もう少し後のご紹介になります。

内部では、前回残っていた窓周りのウレタン吹き付けも完了しています。
狭い隙間に吹き込んでもらっています。

トップライトもつきました。

ユニットバスも付いています。
最近のものは、浴槽部分はしっかり断熱されています。

これまでの現場の様子はこちらからどうぞ。
「茶の間のある家_リフォーム」

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 ウレタン吹付

「茶の間のある家_リフォーム」の現場では、断熱工事が始まりました。
この現場では、現場発泡ウレタンフォームの吹付による充填断熱工事です。

断熱工事には、大きく充填工法と外張工法の二つがあります。
外張り工法は、構造体である柱の外側に断熱層を作る工法で、充填工法は、柱と柱の間の壁の中の空洞部分に断熱材を充填することで、断熱層を作る工法です。

それぞれに長所短所はありますが、どちらも大切なことは、隙間なく断熱層で建物を包み込むことです。

充填工法には、使う断熱材の種類が多く、コストの違いもあります。
現場発泡ウレタンは、現場で壁面や屋根裏に、水発泡のウレタンを吹き付けることで、ウレタンが発泡して隙間がなく膨らみながら断熱層を作っていく工法です。

この現場では、窓枠周りの細い隙間は、発泡ウレタン屋さんではなくて、工務店さん工事です。小型缶タイプの吹付材を使って、後日この隙間を埋めていきます。

ここは、1階のお風呂。
寒いお風呂にならないように、基礎から外壁までしっかり断熱します。
お風呂の天井部分の上は、2階のバルコニーで、2階が室内となる部分では、天井の断熱はしませんが、ここの上は外部。
しっかり吹付をしています。

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 今週は、31会のブログ担当でした。

建築家31会では、ブログの更新をメンバーの持ち回りでしています。
「ばとろぐ」というなまえで、バトンを受けながらメンバーにつなぐブログとして、その時々の話題をお話ししています。

今週は、ギルドデザインの担当で書いてきました。

ギルドデザインではここのところリフォームのお話しが多く、とくに戸建住宅でのスケルトンリフォームが続いています。

最近続いている戸建住宅のスケルトンリフォームは、
「中庭を造る減築リフォーム」「耐震+省エネリフォームの家」「型式住宅のリフォーム」「茶のある家_リフォーム」などがそうです。

なかには、建替をあえてしないのではなく、「建替のできない家」のあります。
建替ができないから古いままでいるのではなく、建替ができなくとも、現在の家族のための現在の住まい方の間取り、現在の住まい方に求められす性能の住宅に造り替えることは可能です。

古い建物では、構造も断熱性能もかなり弱いものですが、スケルトンリフォームをしながら、性能アップが図れます。
古いだけに、思わぬ難題も発生しますが、なんとかなっていくものです。
そんな話しをしています。

よろしかったら、31会のブログ「ぱどろぐ」もごらんください。
僕の書いているのは「建替できない家のリフォーム」です。

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 基礎補強

解体によって既存の構造状態がはっきりしてきました。
クライアントにも状況を見ていただき、見た目で問題な部分だけでなく、今後、住み続けていただくため、長期的な視点から検討が必要な点についても説明させていただきました。
前回の解体状況のようすはこちらから

当初より、工事費用については、ある程度の含みをみてもらっていますが、基礎の補強は、対策の仕方によって、かなり費用アップとなります。
対策検討に少し時間をいただき、概算とはいえ見積をとって、工事費用を含めて最良となる方法を検討、相談させていただきました。

今回は、建主に決断いただき、既存基礎を残すのではなく、基礎をやり直すこととなりました。

 

基礎解体のためには、骨組みを持ち上げておかなくてはなりません。
曳家さんに見積をお願いしたのですが、結構高額な金額が提示されました。
工務店さんからの提案で、今回は規模の小さな家ということもあり、短期的に持ち上げておくだけの方法で、構造体を浮かせてもらいました。

さあ、これで基礎の打ち替えです。

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 ウレタン現場発泡

「耐震+省エネリフォームの家」は、現在の生活スタイルに合わせるために、間取りの変更もおこなっていますが、耐震性能を高めること、断熱性能や気密性能を高めることで、安心して、暖かく住める家を目指しています。
いろいろな事情で、建替のできない家というのが、東京にはたくさんありますが、地震への備えや、寒さ暑さ対策は、まったなしです。スケルトンリフォームをする「耐震+省エネリフォームの家」のような事例は、まだまだ多いのではないでしょうか。

断熱性を高めること、結露を抑えることなどのために、古紙やパルプを使った断熱材、セルロースファイバーという断熱材をお勧めしましたが、セルロースファイバーは、断熱材としては、コスト高なこともあり、同じように、壁内に隙間なく断熱材を埋めていけるウレタンフォームの現場吹付となりました。

セルロースファイバーは、パルプや古紙を利用した断熱材で、吸湿性が高く、壁内結露が起きにくいのが良いところで、自然に近い素材です。
ウレタンフォームの現場吹付は、下地となる合板や柱に隙間なくくっついていくので、気密性も期待できるのが、良いところです。

柱、間柱の間に、現場で発泡させるウレタンフォーム断熱材を、吹付けて埋めていきます。木部との接着性がよく、隙間なく断熱材を埋めていくとこができます。
断熱材の取付け方で大切なことは、隙間なく埋めていくことです。

木造では、柱や梁などの構造材の固定には金物を使います。その金物が外壁に使われて、外の冷気とつながってしまいそうな場所(熱橋となる場所)には、金物の上からもウレタンを吹付けてもらいました。

職人さんが理解していれば、発泡ウレタンは、断熱層をムラなく作ることが可能ですが、発泡させながらムラなく吹き付けるには、経験や素材を理解した技術が必要です。
我々は、吹付けのタイミングで現場確認に入って、ムラや隙間があった場合は、修正してもらいます。

ウレタンフォームの吹付け状態を確認してみると、発泡が十分でなかったり、断熱材の厚みが足りていない、また、隙間がある部分が見つかりました。

その部分には、吹付けを重ねてもらうことで、隙間なく、計画通りの厚みとなるように指示しています。

下の写真は、断熱の薄くなっていた部分に、後から吹き重ねて埋めてもらった部分です。

監督さんに理解があれば、我々が出る必要はないのですが、関東では、これまであまり断熱性についての施工をしっかりとやってきていないので、断熱工事を間違いなく施工できる工務店さんは、意外と少ないのです。
これからは、高気密高断熱が当たり前になる時代がやってきますが、やはり、まだしばらくは、現場での確認が必要なようです。

耐震+省エネリフォームの家の現場の様子はこちらをクリックください

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